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2018开年土地市场热度不减 南昌房企拿地竞争或加大

2018-01-12 16:36:48来 源:中国江西网财经频道      评论:0点击:
 中国江西网讯 记者郑周贇、实习生王硕报道:随着“增加土地供应”计划的陆续落实,南昌的供需矛盾有望逐步缓解,但需注意的是,从土地供应到形成有效供应最少需要半年到一年的时间,因此短期内能否走出供应不足的困境仍值得商榷。

  而从往年情况来看,对“增加土地供应”成效也不容乐观。根据易居研究院智库中心提供的数据显示,2017年南昌全市计划供应商品住宅用地318.56万㎡,但是当年城市商品住宅成交面积为451.10万㎡,“供应的住宅用地不足以覆盖当年的购房需求。”

  土地市场上的“低量高热”供给矛盾渐渐弥漫,最终成为房企间“资本”的博弈。业内人士表示“2017年底前拿地较多的公司或更有底气,土地储备不足的公司今年可能压力会偏大。”

  溢价率达72% 土地市场依然相对较热

  2018年第1周,CRIC监测的十一个重点城市取得预售证76.32万平方米,环比下跌86%,南昌等城市成交量出现大幅回落。而在商品住宅成交方面,南昌市成交9.56万㎡,环比上涨0.47%,成为十一个重点城市中为数不多上涨的城市之一,热度仍然不减。

  据统计,2016年南昌出现14个“地王”,而回望2017年的土地市场,“地王”现象已难觅。不过,大型房企在拿地金额及面积上均有大幅提升,土地市场虽有一定降温趋势,特别是“三限”政策以来,低溢价率在市场上呈现常态,但“房企的拿地量仍将保持比较高的水平”仍为常态。

  根据易居研究院智库中心提供的数据显示,2015年-2017年间,南昌全市商品住宅供应面积分别为450.59万㎡、453.92万㎡和318.56万㎡,而商品住宅成交面积分别为534.61万㎡、688.71万㎡和451.10万㎡。

  从住宅及商住性质的土地情况来看,在2015年-2017年间,南昌全市只分别成交26幅、40幅和58幅,占整体土地成交比例为23.63%、42.10%及24.26%,供应住宅及商住用地的建筑面积分别为439.40万㎡、611.77万㎡、949.48万㎡,成交楼板价为2599元/㎡、4049元/㎡和3518元/㎡,前两年溢价率为45%、46%,而到了2017年,这一数据已经变为72%。

  从中不难看出,房企对土地的需求依然强盛,尤其是优质地块。“政府虽大量供地,但企业在公开市场已经渐显疲态。这跟今年以来的政策是密切相关的,尤其下半年,在住宅土地供应市场基本都是‘三限地’,严格控制价格,限定出售对象,在某种程度上加大了房企拿地的难度。”某位不愿具名的大型房企相关负责人透露。

  “从南昌土地市场来看,2017年有较为明显的供地计划,这也说明南昌当前土地市场相对热。背后的逻辑在于,很多房企看好南昌市场,所以会积极拿地。尤其是周边城市类似合肥市场持续火热的情况下,南昌土地市场的性价比比较高。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示。

 调控收紧限购升级 “三限房”地块不少

  2017年4月1日,国土部、住建部印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求各地根据去化周期调整供地节奏,结合本地实际和出让土地具体情况,灵活确定竞价方式,严防高价地扰乱市场预期。通知还强调,将新建租赁住房纳入住房发展规划,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。

  而回首2017年南昌土地交易市场,精彩纷呈:1月份,南昌土地市场迎来开门红,经营性用地共成交11宗;2月份,受限购升级影响,土地供应减少至3宗,其中恒大以60亿夺下南昌新建区DAK2017001地块,性质为商住,溢价率高达256%,引发外界哗然;3月份,南昌颁布楼市限购升级政策,进一步加大住宅限购限贷力度,并加大住宅用地供应量,严格防控地价异常,除工业供地外,住宅和商业用地都是零成交,后逐渐回升。

  下半年,房地产政策继续收紧,9月份南昌陆续出台“三限房”政策和“限售令”,11月份宣布“租购同权”。记者注意到,9月份,绿地集团以15.3亿元拿下赣江新区三宗地,地块的出让条件中,“只租不售”赫然在列。12月份,南昌首宗“租售同权”地块落户赣江新区,绿地以底价401万元/亩拿下,楼面价约2615元/㎡。

  老城区供需矛盾明显 房企存“惜售”现象

  有专业机构统计,在南昌“三限房”政策出台之前,从2016年10月出台限购政策以来,共出让41块地,包含住宅以及商业商务。其中规定有“限房价、竞地价”要求的地块有6块,分布在朝阳新城、九龙湖新城、象湖新城。而“三限房”出台后,截止到2017年底,南昌土地市场共供应25宗“三限房”地块。

  数据显示,在2015年-2016年,南昌全市在住宅及商住性质的土地方面,供应住宅及商住性质用地的建筑面积分别为439.40万㎡、611.77万㎡,而在2017年,供应住宅用地的建筑面积达到949.48万㎡,同比上涨55.20%。

  “像东湖区等老城区的土地资源已经非常稀缺。在今年出让的土地中,虽然很多地都位处南昌县、青云谱区等较为偏远的地区,但至少陆续有土地供应出来,且相对来说,在此类地区拿地会相对容易,升值空间大,因此企业拿地积极性较高。”南昌一家房企相关负责人告诉记者,目前供需矛盾较明显,只要是位置稍好一点的楼盘,一出来基本就被抢光,加之政策方面的影响、备案门槛较高等因素,房企也常有“惜售”的情况,“这也是导致市场新房供应不足的原因。”

  进入新一轮补库存 预计未来拿地竞争或加大

  上述房地产人士坦言,因受到“三限房”政策“限售价、5年之内不准出让”等因素影响,企业本身在对房地产项目的售价进行预估时,普遍会比预期下调至20%左右,这也就导致了其不会轻易花高价格去拿地。“但需求仍然旺盛,这就导致在土地市场上,出现资源向大型房企倾斜的情况,或中小企业抱团取暖。房企并购时有发生,大鱼吃小鱼,小鱼吃小虾,这是必然之势。”

  “从当前房企拿地的动向看,土地市场四小龙城市很明确,包括南昌、贵阳、长沙、济南。这几个城市都属于土地市场价格相对较低,未来成长性较好的城市。对于南昌市场来说,预计拿地未来的激烈程度会加大,进而印证了此类城市较好的投资优势。”严跃进在接受记者采访时表示。

  此外,库存大量消耗的现实,也促使企业补充货值。根据统计局的数据,2014年至2016年,房企购置土地面积的增速分别为-14.0%、-31.7%和-3.4%,连续三年负增长。

  对此严跃进认为,“从当前南昌土地市场的投资情况来看,南昌正进入了一轮补库存的需求,这也是对此前库存不足的纠正。后续预计供地还会加快,南昌土地市场的扩张空间依然很大,关键是南昌需要在搭建租赁监管服务平台等领域积极发力,通过租赁市场的发展来缓解各类压力。从后续市场来看,南昌土地价格有继续攀升的可能。当前要对类似红谷滩等核心地段的土地价格进行管控,同时对南昌市区的旧城改造力度需要加大。”

本文来源于上饶新闻网[www.srxww.com]
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