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大型案例频发 房地产行业并购规模有望创纪录

2017-08-10 09:44:29来 源:中国证券报·中证网      评论:0点击:
  房地产调控期,往往是房企合纵连横之际。Wind数据显示,2017年以来,房地产企业发起了162起并购事件,涉及金额逾2240亿元,并购规模居于各行业首位。根据相关机构的报告,第二季度以及7月份涌现出多笔重大并购交易,2017年全年房地产业并购交易总额有望创纪录。

  从房企并购的标的资产看,中小房企资产是主要并购标的。其中不乏像万科并购广信资产等涉资数百亿元的并购案。随着这些并购案例的尘埃落定,房企的行业格局将重塑,行业集中度将进一步提升。此外,部分房企通过并购试水多元化经营。

  数百亿元并购案频发

  近两年来,由房地产企业发起的并购规模均居于前列。数据显示,2016年,房地产行业并购案宗数为217宗,涉及金额为4012.5亿元,同比上升44%,涉及金额规模仅次于材料行业;2015年并购案宗数为341宗,涉及并购标的价值为2853亿元,同比增长12%。

  分析人士指出,今年以来,房地产行业并购“一枝独秀”主要有两方面原因。首先,并购市场环境自去年下半年以来发生了明显改变,基于估值套利的海外资产回A股市场基本暂停;在供给侧改革的推动下,煤炭、钢铁等周期性行业大面积扭亏。通过资本市场并购整合,提升相关企业盈利能力的紧迫性有所下降。而前述两类并购往往规模在数百亿元以上。这两类并购案例今年明显减少,从侧面凸显了房企并购的规模。此外,从房地产行业发展情况看,调控周期往往也是房企兼并重组的良好时机,资金实力雄厚的大中型房企通常借机通过收购,扩大土地储备和市场份额。

  从目前的案例看,二季度末尤其是7月份的数个百亿元的并购案例,显著提升行业并购规模。第二季度最大规模的并购案当属万科A斥资约人民币551亿元收购广东国际信托投资公司的若干房地产资产及其附属权益。该资产包主要包括,三笔债权及利息金额共计38.58亿元;广信房产100%投资权益,评估值为404.41亿元;另外还有广东国投持有的广州分公司100%投资权益,评估值为3.78亿元。最优质的资产当属广信房产旗下资产,包括广州市区16宗可开发土地,对应权益可开发计容积率建筑面积至少在150万平方米以上。其中,约98%位于荔湾和越秀两大主城区,地理位置优越。这意味着,拿下该资产包后,万科今年上半年的拿地金额将达到约1463亿元,拿地规模居于行业首位。

  7月份规模较大的案例还包括万达商业拟向融创中国和富力地产出售资产,交易所涉总对价约人民币637亿元。万达商业将北京万达嘉华等77家酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产;将西双版纳万达文旅、南昌万达文旅等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创中国,两项交易总金额为637.5亿元。此外,8月9日,万达酒店发展集团发布公告称,已签署关于涉及公司之关联人士资产重组意向书,股票临时停牌。

  海外收购方面同样出现一些大额交易案例。7月14日,万科A等多家机构组成的中国财团拟斥资116亿美元左右(约合人民币790亿元)全资收购全球物流地产巨头普洛斯有限公司。资料显示,普洛斯是亚洲第一、全球第二的物流地产企业,其在中国拥有总面积超过1500万平方米的仓储物流土地及物流产业园。据戴德梁行发布的《中国高端物流市场2015年回顾》报告,在国内物流地产中,普洛斯市场份额占比第一,达55%。今年6月,普洛斯与东航集团旗下东方航空物流有限公司签署了战略投资协议。普洛斯将投资人民币4.1亿元,获得东航物流10%的股权。万科董事会主席、首席执行官郁亮表示,此次交易如完成,将是万科城市配套服务商战略的重要举措,有助于万科在物流地产领域完善布局。同时,万科和普洛斯两家企业建立联盟,将有望在全球范围内打造全新的商业发展模式。

  融创中国则是另一个并购大户。公司自去年下半年起,主要通过并购增加土地储备。中国证券报记者不完全统计显示,今年以来,融创中国至少发起了7起同行业资产并购。在收购万达13个文旅项目完成后,2017年融创中国累计为并购支出866亿元。第一上海证券的研究报告称,截至2017年7月,融创中国土地储备超过1.5亿平方米,或跃升至行业前三,仅次于中国恒大和碧桂园。

  高力国际中国区资本市场及投资服务主管汪蓓近期在接受媒体采访时表示,对于大型房企而言,通过股权交易以及项目并购,在扩大规模的同时,也是其扩大地产及上下游布局的一种重要方式。

  除了大型房企攻城略地,以泰禾集团、阳光城和蓝光发展等为代表的中型房企等频频并购以谋上位。泰禾集团近期以42.5元受让增城增江街四宗地块进军广州市场;以7.34亿元收购北京侨禧49%股权等,通过接手北京侨禧股份以及相关债权,泰禾集团得以介入丰台地王新宫项目。今年上半年阳光城先后并购北京慧诚房地产公司100%股权及其债务、上海信业100%股权等同业资产,以扩大其市场话语权。此外,蓝光发展陆续并购了成都海润项目部分股权和扬州雨润100%股权等同业资产。

  穆迪分析师黄哲表示:“房地产行业并购活动激增主要由开发商有意实现更大的规模经济效应,争夺更大市场份额以及补充土地储备所驱动。与参与公开拍卖拿地相比,通过并购交易补充土地储备的成本相对更低。”

  “受良好的合约销售支撑,开发商流动性强劲。同时,地方政府出让地块时更多地设了各种限制。这些因素鼓励开发商实施并购。预计并购趋势将得以延续,并由此导致行业进一步整合。”黄哲指出。

 积极试水多元化

  近年来,在土地成本高涨、行业利润率不断下降的压力下,资金、品牌和规模等方面不占优势的中小房企面临着生存压力。随着2016年三季度进入调控周期后,房企间业绩再度分化,跨界并购资产,寻找业绩增长点,或通过并购转型,成为中小房企的选择。

  以目前并购规模居前的银亿股份为例,公司拟向宁波圣洲发行股份,购买其持有的东方亿圣100%股权。本次交易完成后,公司将通过东方亿圣持有邦奇集团相关资产。东方亿圣100%股权的交易价格为798058.63万元。邦奇集团是全球知名的汽车自动变速器制造商,专注于研发、生产和销售汽车变速器。其产品主要为无级变速器,且正致力于研发双离合变速器、混合动力总成系统和纯电动动力总成系统。银亿股份表示,通过本次重组,上市公司将布局汽车动力总成核心零部件变速器的生产、销售业务领域。该项并购目前处于证监会反馈意见阶段。

  而卧龙地产拟53.56亿元并购游戏资产天津卡乐100%股权则于近期宣告终止。值得注意的是,这是卧龙地产二度购买游戏类资产并宣告失败。2016年,卧龙地产拟作价40.15亿元并购页游公司墨麟股份100%股权,但宣告失败。卧龙地产屡次转型或许主要由于主业面临压力。财务数据显示,从2010年至2016年,卧龙地产的营业收入从21.99亿元下滑至14.03亿元,净利润从2.70亿元下滑至0.81亿元。

  除了制造业和游戏资产,金融类资产由于其盈利规模稳定受到房企关注。华业资本今年3月拟投资8.09亿元竞买长城人寿11.51%的股权。转让完成后,华业资本将成为长城人寿的第三大股东。华业资本表示,希望通过参股保险公司,整合资源,提高资产利用效率,拓展公司金融业务,加快在金融投资领域布局。万通地产拟参与竞拍中融鼎新持有的中融国富80%的股权,挂牌底价约4亿元,并准备在竞拍成功后受让中融国富自然人股东滕胜春持有的中融国富20%的股权。在未来的规划中,万通地产将以中融国富为平台,开展基金投资与资产管理业务,进一步向“轻资产”房地产新模式转型。

  面临资金与整合挑战

  在房企大举并购的背后,面临资金和经营的双重压力。

  根据Wind统计数据,截至今年一季度末,在申万一级行业129家上市房企中,101家公司的资产负债率超过50%。其中,61家超过70%。

  同创咨询研究部总监张宏伟表示,虽然去年相对宽松的融资环境给了企业长债换短债、优化债务结构的机会,但隐形的债务压力,以及布局区域受政策影响而导致去化不利的风险,将给大规模并购且负债过高的房企蒙上一层隐忧。更重要的是,大举并购虽然带来了大量的土地储备,但从明年开始,房企将进入还贷高峰期。部分房企的现金流或将面临挑战。

  融创中国在宣布收购万达文旅相关资产后,即开始多项融资活动,主动降低杠杆,包括发行配股融资不超过40.32亿港元以及发行10亿元海外优先票据。其中,海外优先票据的平均成本达到8.03%。这从侧面显示出其对资金的需求。此外,融创中国近期加大了推盘回款力度。

  此外,行业下半年运营环境备受关注。穆迪认为,尽管6月份房地产销售增长略有回升,但下半年销售增速将放缓。不过,一二线城市未来12个月出现房价大幅调整的风险不大。穆迪预计未来6-12个月房地产业的运营环境仍将面临挑战。严格的调控措施将影响2017年下半年住宅销量,并导致销售增速放缓。

  截至记者发稿时,目前已有20家上市房企公布了7月销售数据。数据显示,20家房企7月销售额均有所下滑,合计销售额近1700亿元,环比下滑超过3成。中原地产首席分析师张大伟认为,环比下滑主要是6月房企冲业绩效应和去年的结转基本已经结束,7月惯性回落。此外,受调控影响,房企销售涨幅放缓。张大伟同时指出,尽管7月房企销售数据环比下滑较为明显,但与去年相比仍然处于高位。

  穆迪同时指出,其6月跟踪的一线城市和样本二线城市住宅库存(以商品房可售面积/商品房成交面积衡量)仍为7-8个月左右。库存水平较低,未来12个月上述城市出现房价大幅调整的风险有所下降。

  今年以来交易规模居前部分案例

  首次披露日 交易标的 交易买方 标的方所属行业 交易总价值(万元) 币种 最新进度

  7月7日 广信房产100%股权及债权;广州分公司100%股权 万科A —— 5,510,000.0 人民币 董事会预案

  7月19日 万达13个文旅项目的91%股权 融创中国 —— 4,384,400.0 人民币 部分已交割

  7月20日 DUET集团100%股权 长实地产;长江基建集团;电能实业 公用事业 729,900.0 澳大利亚元 进行中

  7月19日 北京万达嘉华等77个酒店 富力地产 —— 1,990,600.0 人民币 ——

  7月18日 普洛斯21.4%股权 万科A 房地产经营公司 340,000.0 新加坡元 董事会预案

  6月1日 东方亿圣100%股权 银亿股份 多领域控股 798,058.6 人民币 证监会反馈意见

  7月20日 淮矿地产100%股权 信达地产 房地产开发 783,331.5 人民币 董事会预案

  6月14日 北京慧诚房地产100%股权;北京慧诚房地产债务 阳光城 房地产开发 644,958.0 人民币 签署转让协议

 跨境并购降温

  □本报记者 欧阳春香

  今年以来,跨境并购出现降温态势。商务部数据显示,2017年上半年,境内投资者对全球145个国家和地区非金融类直接投资累计达到481.9亿美元,同比下降45.8%。同时,跨境并购结构持续优化,此前热门的房地产、酒店、娱乐、体育等领域并购数量骤减,制造业、商务服务业、医药保健等成为热门领域。

  并购数量大幅下降

  数据显示,上半年,中国房地产业对外投资同比大降超过82%,占同期对外投资总额的2%。同时,文化、体育和娱乐业等海外并购大幅下降82.5%。

  对于海外投资降温的原因,商务部表示,除去年同期基数较高外,国内经济继续向好,投资者将更多的资金留在了国内。同时,2016年底以来,商务部会同有关部门,加强了对外投资的真实性、合规性审查,非理性的对外投资得到有效遏制,对外投资结构进一步优化,涉及房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域的对外投资大幅下降。

  据Wind数据统计,截至8月9日,今年以来,共发生跨境并购210起,涉及金额2515亿元人民币,同比下降73.2%。此外,今年以来,A股公司境外并购项目投资总额多低于10亿美元,小额投资明显增多。

  投资行业结构优化

  汽车制造、工业机械、医药生物、矿山资源等成为海外并购集中的行业。其中,医疗保健领域并购案最多,共有18起,交易金额最大的是通化金马,拟约70亿元收境外医疗服务企业。

  商务部新闻发言人高峰此前表示,今年上半年,中国对外投资主要流向租赁和商务服务业、制造业、批发和零售业以及信息传输软件和信息技术服务业,对外投资行业结构持续优化。

  在房地产领域,今年以来A股公司发生了4起海外并购。其中,金额最大的一笔是今年7月,由万科、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团参与了普洛斯的全面私有化交易。其中,万科集团占股21.4%,出资约170亿元,交易完成后万科将成为普洛斯第一大股东。

  此前火热的酒店、娱乐、体育等领域并购数量骤减,只有5起案例。其中,睿康股份拟9716万美元收购千禧年影业母公司A&T51%股权,中国电影拟不超过1亿元收购法国YMAGIS公司15%股权,中弘股份4.12亿美元收购国际知名高端旅游服务公司A&K公司90.5%股权。

 楼市调控限购限贷成主流

  □本报记者 江钰铃

  8月8日,北京住房公积金管理中心发布《关于进一步改进服务加强住房公积金归集管理有关事项的通知》(简称“通知”),简化了异地购房贷款提取公积金的流程,并对租房提取公积金做了新的规定。8月3日,北京住建委会同多部门联合起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会征集意见。拉开了北京市政策性住房的“共有产权时代”。

  今年上半年,北京出台与楼市相关的调控政策多达13次,涉及土地出让、保障房、二手房屋销售、新房预售、商业房管理、中介管理、银行信贷和公积金缴存提取等方面。从全国来看,中原地产研究中心数据统计显示,2016年第四季度以来,全国已有超过60个大中城市,出台了多达160多次各类房地产约束性调控政策。

  以多限措施为主

  今年以来,调控措施多以限购作为基础性政策。今年4月,环京环雄安多地密集出台限购政策,4月1日-7日,霸州、文安、任丘、满城、徐水、清苑、白沟、定兴、高碑店、高阳等县区市先后发布限购政策。5月至6月,长沙、兰州、福州等房价近年上涨较快的城市,也推出了限购令。

  限贷方面,3月17日,北京率先出台了差别化住房信贷的调控政策。规定居民家庭名下在北京市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的执行现行首套房政策,即首付款比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低于40%。

  随后,石家庄、郑州、广州等城市相继跟进。经记者不完全统计,截至8月9日,全国共有36个地级市以上城市出台了楼市限贷政策。

  对于限贷的效果,以北京为例,数据显示,“317新政”实施以来,北京市个人住房贷款发放金额在较1月、2月份下降幅度较大的基础上持续回落,3月至6月,北京地区银行机构个人住房贷款新发放金额分别为239.21亿元、236.08亿元、218.15亿元和158.46亿元。6月与3月相比,降幅接近34%。

  部分城市对商业类项目作出了严格规定。1月初,上海叫停商办住宅项目网签。3月26日,北京出台商办项目调控政策,要求商办项目最小分割单元不得低于500平方米,不得擅自改变为居住等用途;开发企业在建(含在售)商办类项目,不得卖给个人。已出售的二手商办项目出售给个人时,买家资格除了满足住宅限购要求,还需要全额付款。此后,成都、广州、深圳等地均出台限制商办项目的相关政策。

  统计数据显示,北京区域内,商办项目限购5个月来,整体市场成交全面降温,商业类项目签约数据合计不到3000套,较“3·26”调控前跌幅达8成。

  加强中介指导

  除了上述限购、限贷、限售、限商等政策外,对于中介机构、网签等方面的管理一定程度上影响了楼市。

  某大型房屋中介机构相关负责人告诉中国证券报记者,“总体来看,今年相关部门加强了对于中介机构的窗口指导。对中介所释放的房源管理日趋严格。”

  上述负责人告诉记者,北京、上海等热点城市2016年下半年开始,相继加强了对房地产中介机构的管理,规范房地产中介的日常行为。从房屋信息公示、学区房信息剔除、首付信息试算、虚假房源、价格虚高房源等方面都有相应检查。

  广州近日出台房地产中介管理的相关规定,要求中介机构和中介人员登记信用信息卡,将建立房地产中介服务机构及其从业人员失信行为警示制度,将房地产中介机构及其从业人员的失信行为予以公示,对于严重失信或者存在重大经营风险的中介机构,纳入严重失信主体“黑名单”。

  而一些城市严格网签流程,让不少购房者对调控之下的楼市踟蹰不前。“换房的话,以前网签可以边买边卖。现在严格了,必须走完卖的才能买。有些房客怕卖了房,下家毁约。”张玉洁

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